Explorando la ley de costas

¿Qué es la ley de costas?

La Ley de Costas, promulgada en 1988 en España, es una pieza clave de la legislación que busca regular y proteger el dominio público marítimo-terrestre (DPMT). Este marco legal tiene varios objetivos fundamentales que abordan tanto la conservación ambiental como el desarrollo económico sostenible en las zonas costeras.

En primer lugar, la ley busca salvaguardar las zonas costeras, que son ecosistemas frágiles y vitales para el equilibrio ambiental. La protección del litoral es crucial para preservar la biodiversidad marina y terrestre, así como para mantener la salud de los ecosistemas costeros, que son importantes para la regulación del clima y la prevención de desastres naturales como las inundaciones y la erosión costera.

Además de la conservación ambiental, la Ley de Costas también tiene como objetivo promover un desarrollo económico responsable en las áreas costeras. Esto implica fomentar actividades económicas como el turismo, la pesca y la agricultura, pero de manera que se respete la integridad ambiental de la costa y se evite la sobreexplotación de los recursos naturales.

Para lograr estos objetivos, la legislación establece una serie de regulaciones y restricciones para las actividades humanas en la costa. Por ejemplo, se prohíbe la construcción en determinadas áreas consideradas de alto valor ecológico o de riesgo ambiental, y se establecen límites en el uso de recursos naturales como la extracción de arena de las playas.

En cuanto a las propiedades ubicadas en áreas costeras cercanas al DPMT, la Ley de Costas establece tres franjas de terreno con diferentes regulaciones y restricciones. Estas son:

Dominio público marítimo-terrestre (DPMT): Esta franja abarca desde la línea de bajamar hasta una distancia variable tierra adentro e incluye playas, dunas, acantilados y otros elementos costeros. El DPMT está sujeto a un régimen especial de protección y su uso y disfrute están destinados al interés general.

Servidumbre de protección: Esta es una franja de terrenos de propiedad privada adyacentes al DPMT y está sujeta a ciertas restricciones para protegerlo. Aquí se establecen limitaciones en la construcción y otras actividades que puedan afectar la integridad del DPMT.

Zona de influencia: Esta es una franja más amplia que abarca áreas que pueden ser afectadas por la influencia del DPMT y donde se aplican ciertas regulaciones para prevenir impactos negativos en la costa.

¿Cuál es el territorio afectado por la ley de costas?

El territorio afectado por esta ley incluye una franja de 100 metros desde el límite interior de la ribera del mar, medida desde la línea de pleamar máxima ordinaria, así como también las zonas de influencia y servidumbre del dominio público marítimo-terrestre.

Esta ley abarca todas las costas españolas, tanto las del Mar Mediterráneo como las del Mar Cantábrico y el Océano Atlántico, así como las islas Baleares y Canarias. Además, se extiende a los tramos de ríos, estuarios y lagos que desemboquen en el mar, hasta el punto donde la influencia de las mareas sea sensible.

Dentro del territorio afectado por la Ley de Costas, se regulan actividades como la construcción, la ocupación, la utilización y la explotación de los terrenos y recursos naturales, con el fin de preservar el equilibrio ecológico y garantizar el acceso público a las playas. También se establecen medidas para la protección de los ecosistemas costeros y la prevención de riesgos naturales como la erosión y la subida del nivel del mar.

¿A qué tipo de viviendas afecta la Ley de Costas?

La Ley de Costas en España tiene un impacto significativo en las viviendas situadas en las zonas costeras y litorales del país. Esta legislación busca garantizar la protección y conservación del litoral, así como el acceso público a las playas y otros espacios naturales.

Las viviendas que se ven afectadas por la Ley de Costas son aquellas que se encuentran dentro de la franja de dominio público marítimo-terrestre (DPMT), que comprende los primeros 100 metros desde el límite interior de la ribera del mar. Esto puede incluir casas, chalets, apartamentos u otras edificaciones ubicadas en áreas de playa, dunas, acantilados o marismas.

Además, la ley también abarca aquellas viviendas que se encuentren en áreas de servidumbre de protección, que son las franjas de terrenos de propiedad privada adyacentes al DPMT y que están sujetas a ciertas restricciones para proteger el entorno natural y garantizar su conservación.

Es importante tener en cuenta estas restricciones al adquirir una propiedad en áreas costeras en España, ya que las edificaciones existentes pueden estar sujetas a regulaciones especiales y puede que existan limitaciones para su uso, desarrollo o incluso su demolición en casos extremos, si se considera que representan un riesgo para el medio ambiente costero o el acceso público a la playa.

¿Qué es el DPMT?

El concepto del Dominio Público Marítimo-Terrestre (DPMT) es fundamental en la gestión y regulación de las zonas costeras en España y en muchos otros países con litorales.

El DPMT abarca una amplia gama de elementos naturales y artificiales que se encuentran en la interfaz entre el mar y la tierra. Esto incluye no solo las playas, dunas y acantilados, sino también otros elementos como los estuarios, lagunas costeras, marismas, e incluso algunas infraestructuras como puertos, paseos marítimos y faros que están destinados al servicio público y están integrados con el entorno costero.

Una de las características más importantes del DPMT es que se considera un bien de dominio público, lo que significa que su uso y disfrute están reservados para el interés general y el acceso está garantizado para toda la ciudadanía. Esta designación refleja la importancia cultural, social y medioambiental de las zonas costeras y su papel como patrimonio compartido por todos los ciudadanos.

La gestión del DPMT está sujeta a una serie de normativas y regulaciones, siendo la Ley de Costas en España una de las principales leyes que establece las pautas para su protección y utilización sostenible. Esta ley establece restricciones y condiciones para el desarrollo urbano, la construcción de infraestructuras y cualquier actividad que pueda afectar la integridad del DPMT y los valores asociados a él.

Preservar y proteger el DPMT es esencial no sólo para garantizar el acceso público a las playas y otros espacios costeros, sino también para conservar la biodiversidad, los hábitats naturales y los procesos ecológicos que tienen lugar en estas áreas. Además, el DPMT desempeña un papel crucial en la mitigación de los impactos del cambio climático, como la erosión costera y la subida del nivel del mar. Por lo tanto, su gestión responsable es fundamental para la sostenibilidad a largo plazo de las zonas costeras y el bienestar de las comunidades que dependen de ellas.

¿Si me compro una propiedad en la costa cómo estaré seguro de que su ubicación no incumple la Ley de Costas?

Para garantizar que la ubicación de una propiedad en la costa cumpla con la Ley de Costas en España, es crucial llevar a cabo una serie de verificaciones y trámites. Aquí hay algunos pasos adicionales que puedes considerar para asegurarte de que estás cumpliendo con todas las regulaciones:

Estudio de la normativa local: Además de revisar la normativa general de la Ley de Costas, es importante investigar las regulaciones específicas del municipio o la provincia donde se encuentra la propiedad. Algunas áreas pueden tener normativas adicionales o restricciones específicas que debes tener en cuenta.

Evaluación de riesgos de erosión costera: Las zonas costeras están sujetas a riesgos naturales como la erosión costera y la subida del nivel del mar. Antes de comprar una propiedad en la costa, es recomendable realizar estudios de riesgos para evaluar si la ubicación está expuesta a amenazas significativas y si se han tomado medidas adecuadas de protección y prevención.

Verificación de licencias y permisos de construcción: Si la propiedad que estás considerando comprar incluye edificaciones existentes o planeas realizar construcciones adicionales, asegúrate de verificar que todas las licencias y permisos de construcción estén en regla y cumplan con las regulaciones locales y la Ley de Costas.

Consulta con expertos en medio ambiente y urbanismo: Además de consultar con abogados especializados, considera buscar asesoramiento de expertos en medio ambiente y urbanismo que puedan evaluar la situación de la propiedad desde una perspectiva técnica y ofrecer recomendaciones específicas sobre su viabilidad legal y ambiental.

Conocimiento de los planes de ordenación del territorio: Los planes de ordenación del territorio, como los planes urbanísticos municipales o los planes de protección del litoral, pueden proporcionar información adicional sobre las regulaciones y restricciones aplicables a la zona donde se encuentra la propiedad. Familiarízate con estos documentos para entender mejor el contexto legal y ambiental.

Al realizar estas diligencias debidamente, podrás tener una mayor seguridad de que la propiedad que estás considerando comprar en la costa cumple con todas las regulaciones aplicables y evitar posibles problemas legales o ambientales en el futuro.

¿Qué son los deslindes y quien se encarga de realizarlos?

El deslinde es el procedimiento administrativo mediante el cual se determina el límite entre el dominio público marítimo-terrestre (DPMT) y la propiedad privada en la costa. Este proceso es fundamental para definir qué terrenos están sujetos a las regulaciones de la Ley de Costas.Los deslindes en España son llevados a cabo por la Administración competente en materia de costas, generalmente a través de los Servicios Provinciales de Costas.

Los deslindes se realizan para identificar qué terrenos cumplen con las características necesarias para ser considerados como parte del dominio público marítimo-terrestre. Durante este procedimiento, se establece el límite que separa los terrenos de dominio público de aquellos que son de propiedad privada.

La Administración lleva a cabo este proceso a través de una serie de actuaciones técnicas y administrativas, que pueden incluir mediciones topográficas, análisis cartográficos, consultas a registros y documentos históricos, entre otros. Una vez completado el deslinde, se emite una resolución administrativa que determina los límites entre el dominio público y la propiedad privada en la costa.

Los deslindes son importantes para garantizar la aplicación adecuada de la Ley de Costas y para proteger los derechos de propiedad privada, así como para preservar y gestionar de manera sostenible los ecosistemas costeros.

¿Qué es la zona de servidumbre de protección?

Los deslindes son un proceso crucial en la gestión y regulación de las zonas costeras, ya que determinan de manera precisa los límites entre el dominio público marítimo-terrestre (DPMT) y la propiedad privada. 

Proceso de deslinde: El procedimiento de deslinde implica una serie de pasos técnicos y administrativos para establecer con exactitud los límites entre el DPMT y la propiedad privada. Esto puede incluir mediciones topográficas, análisis cartográficos, inspecciones in situ y consultas a registros y documentos históricos.

Participación de la Administración: En España, los deslindes son realizados por la Administración competente en materia de costas, que suele ser a través de los Servicios Provinciales de Costas. Estos organismos cuentan con equipos técnicos especializados encargados de llevar a cabo las tareas necesarias para determinar los límites territoriales.

Resolución administrativa: Una vez completado el proceso de deslinde, se emite una resolución administrativa que establece los límites entre el DPMT y la propiedad privada en la costa. Esta resolución es vinculante y tiene efectos legales, lo que significa que los propietarios deben acatarla y respetar los límites establecidos.

Importancia para la aplicación de la Ley de Costas: Los deslindes son fundamentales para garantizar la correcta aplicación de la Ley de Costas, ya que permiten identificar qué terrenos están sujetos a las regulaciones de esta ley y cuáles son de propiedad privada. Esto es esencial para proteger los derechos de propiedad, preservar el acceso público a las playas y garantizar una gestión sostenible de los recursos costeros.

Protección de los ecosistemas costeros: Además de su importancia legal y administrativa, los deslindes también contribuyen a la protección y conservación de los ecosistemas costeros al delimitar claramente las áreas sujetas a regulación y las áreas de propiedad privada. Esto ayuda a evitar la degradación y el desarrollo no sostenible de las zonas costeras, promoviendo su preservación a largo plazo.

¿Qué derechos me asisten como propietario afectado por un deslinde?

Cuando un propietario se ve afectado por un deslinde, se le otorgan ciertos derechos para proteger sus intereses. Estos derechos incluyen:

Derecho a la información completa y transparente: Además de ser notificado sobre el proceso de deslinde, el propietario tiene derecho a recibir información completa y transparente sobre las razones y fundamentos del deslinde, así como sobre los efectos que este tendrá en su propiedad. Esto incluye acceso a documentos relevantes, informes técnicos y cualquier otra información pertinente para comprender plenamente la situación.

Derecho a la asistencia legal y técnica: Los propietarios afectados por un deslinde tienen derecho a contar con asesoramiento legal y técnico adecuado para proteger sus intereses durante el proceso. Esto puede incluir la contratación de abogados especializados en derecho administrativo o de expertos en topografía y cartografía que puedan proporcionar asesoramiento profesional y representación en las negociaciones con las autoridades.

Derecho a la defensa de la propiedad privada: La legislación española reconoce el derecho a la propiedad privada como un derecho fundamental, por lo que los propietarios afectados por un deslinde tienen el derecho fundamental de defender sus derechos de propiedad. Esto implica que las autoridades deben garantizar un proceso justo y equitativo, respetando los principios de legalidad, proporcionalidad y debido proceso.

Derecho a la indemnización adecuada: En caso de que el deslinde resulte en la inclusión de parte de su propiedad en el dominio público marítimo-terrestre, el propietario tiene derecho a recibir una indemnización justa y adecuada por la expropiación de esos terrenos. Esta indemnización debe cubrir no solo el valor de la tierra expropiada, sino también los perjuicios económicos y otros daños sufridos como consecuencia del deslinde.

Derecho a la revisión judicial: Si el propietario no está satisfecho con la decisión tomada en el proceso de deslinde, tiene derecho a recurrir la decisión ante los tribunales y solicitar una revisión judicial. Los tribunales pueden examinar la legalidad y la adecuación de la decisión administrativa y, en caso de que se encuentren irregularidades o injusticias, pueden ordenar la modificación o anulación de la decisión.

¿Cuándo se inicia un expediente sancionador en materia de costas?

Un expediente sancionador en materia de costas puede iniciarse cuando se detectan infracciones o incumplimientos de la normativa establecida en la Ley de Costas u otras regulaciones relacionadas con el uso y la protección del litoral y el dominio público marítimo-terrestre (DPMT). Estas infracciones pueden incluir, por ejemplo, construcciones ilegales en zonas protegidas, ocupación indebida del espacio costero, incumplimiento de restricciones de edificación, entre otras.

El expediente sancionador generalmente se inicia a través de la actuación de las autoridades competentes en materia de costas, como las Administraciones públicas responsables de la gestión y protección del litoral. Una vez que se detecta una presunta infracción, se lleva a cabo una investigación para recopilar pruebas y evidencias que respalden la existencia del incumplimiento de la normativa.

Posteriormente, se notifica al presunto infractor la apertura del expediente sancionador, otorgándole la oportunidad de presentar alegaciones y defenderse. Si tras el proceso de investigación y la consideración de las alegaciones presentadas se confirma la existencia de la infracción, se impondrán las sanciones correspondientes de acuerdo con lo establecido en la legislación vigente. Estas sanciones pueden incluir multas económicas, órdenes de demolición de construcciones ilegales, o cualquier otra medida correctiva que sea necesaria para restaurar la legalidad y proteger el medio ambiente costero.

Es importante destacar que el inicio de un expediente sancionador no implica necesariamente la imposición inmediata de sanciones, ya que el presunto infractor tiene derecho a un proceso justo y a presentar su defensa. Además, en algunos casos, las autoridades pueden optar por medidas preventivas o correctivas antes de iniciar un expediente sancionador formal, como notificaciones de advertencia o requerimientos de regularización.

¿Qué sanciones se imponen a las infracciones en materia de costas? ¿Qué plazo de prescripción tienen las sanciones?

Las sanciones que se imponen a las infracciones en materia de costas pueden variar dependiendo de la gravedad y naturaleza de la infracción cometida. Algunas de las sanciones más comunes incluyen:

Multas económicas: Se establecen multas monetarias proporcionales a la gravedad de la infracción y al daño causado al medio ambiente costero.

Demolición de construcciones ilegales: En casos de edificaciones realizadas sin la debida autorización o que incumplen las normativas de protección del litoral, puede ordenarse la demolición de las mismas.

Restauración ambiental: Cuando las infracciones causan daño al ecosistema costero, las autoridades pueden exigir la realización de trabajos de restauración para mitigar dicho impacto.

Paralización de actividades: Se puede ordenar la suspensión de actividades que estén causando daño al entorno costero hasta que se regularice la situación.

Revocación de autorizaciones: En casos de incumplimiento reiterado o grave de la normativa, se puede proceder a la revocación de autorizaciones otorgadas para actividades en la costa.

En cuanto al plazo de prescripción de las sanciones en materia de costas, este puede variar dependiendo de la legislación específica de cada país o región. En general, los plazos de prescripción suelen estar establecidos en la normativa correspondiente y pueden oscilar entre varios años. Es importante consultar la legislación vigente en cada jurisdicción para conocer con precisión los plazos de prescripción aplicables a las sanciones en materia de costas.

Además, es importante tener en cuenta que los plazos de prescripción pueden comenzar a contar desde diferentes momentos, como la detección de la infracción, la notificación de la misma al infractor, o la resolución definitiva del expediente sancionador. Por lo tanto, es fundamental estar al tanto de los plazos específicos establecidos en la normativa correspondiente y seguir los procedimientos adecuados para evitar la prescripción de las sanciones.

En línea con nuestro compromiso de ofrecer un servicio transparente y seguro, en Addurno, llevamos a cabo una minuciosa verificación de propiedades para garantizar el cumplimiento de la Ley de Costas. Nos esforzamos por asegurar que todas las transacciones inmobiliarias en áreas costeras cumplan con las regulaciones establecidas para la protección del litoral y el dominio público marítimo-terrestre (DPMT).

Para lograr este objetivo, contamos con un equipo de expertos legales especializados en normativas relacionadas con el uso y la protección del entorno costero. Trabajamos estrechamente con las autoridades pertinentes, como las Administraciones públicas responsables de la gestión y protección del litoral, para obtener la información más actualizada y precisa sobre el estado legal de las propiedades en zonas costeras.

Nuestro proceso de verificación incluye la revisión exhaustiva de la documentación legal de cada propiedad, así como la realización de inspecciones en terreno cuando sea necesario. Nos aseguramos de que todas las construcciones existentes estén debidamente autorizadas y cumplan con las regulaciones de edificación en áreas costeras, evitando así posibles problemas legales o sanciones futuras.

Al trabajar con Addurno, nuestros clientes pueden tener la tranquilidad de que están adquiriendo propiedades en áreas costeras de forma legal y segura. Nos esforzamos por ofrecer una experiencia de compra sin contratiempos, facilitando el proceso y brindando asesoramiento experto en todo momento. Estamos comprometidos en garantizar que cada transacción inmobiliaria cumpla con los más altos estándares legales y éticos, protegiendo así los intereses de nuestros clientes y contribuyendo a la preservación del medio ambiente costero para las generaciones futuras.